ന്യായമായ വാടക നിശ്ചയിക്കൽ

കോടതി: കേരള ഹൈക്കോടതി
ജഡ്ജിമാർ: എ. മുഹമ്മദ് മുസ്താഖ് & പി. കൃഷ്ണകുമാർ
കേസ് നമ്പർ: ആർ.സി. റിവിഷൻ നമ്പർ. 215/2024; 2025 മാർച്ച് 24
കക്ഷികൾ: പി.ജെ. ഫ്രാൻസിസ് v. സി.ഡി. ജോസ്
സൂചിക: 2025 (3) KLR 401 : 2025 KER 24335

വസ്തുതകൾ:

• റിവിഷൻ ഹർജിക്കാരൻ (വാടകക്കാരൻ) തൃശ്ശൂരിലെ എതിർകക്ഷി (കെട്ടിട ഉടമ) യുടെ കെട്ടിടത്തിൽ പേപ്പർ ബാഗുകൾ, കപ്പുകൾ, സമാനമായ സാധനങ്ങൾ എന്നിവയുടെ മൊത്ത വ്യാപാരവും ചില്ലറ വ്യാപാരവും നടത്തുന്നു.
• ഒറിജിനൽ വാടക പ്രതിമാസം 3,000/- രൂപയായിരുന്നു (2004-ൽ നിശ്ചയിച്ചത്), പിന്നീട് വാടകക്കാരൻ പറയുന്നതനുസരിച്ച് 3,300/- രൂപയായി വർദ്ധിപ്പിച്ചു. കെട്ടിടത്തിന്റെ വിസ്തീർണ്ണം ഏകദേശം 1,100 ചതുരശ്ര അടി (കമ്മീഷണറുടെ റിപ്പോർട്ട് പ്രകാരം) അല്ലെങ്കിൽ 1,200 ചതുരശ്ര അടി (കെട്ടിട ഉടമയുടെ കണക്കനുസരിച്ച്).
• തൃശ്ശൂരിലെ വാണിജ്യപരമായ പ്രാധാന്യമുള്ള പ്രദേശത്താണ് കെട്ടിടം സ്ഥിതി ചെയ്യുന്നതെന്ന് ചൂണ്ടിക്കാട്ടി പ്രതിമാസം 60,000/- രൂപ (ചതുരശ്ര അടിക്ക് 50/- രൂപ) ന് ന്യായമായ വാടക നിശ്ചയിക്കാൻ ആവശ്യപ്പെട്ട് കെട്ടിട ഉടമ 1965-ലെ കേരള കെട്ടിട വാടക നിയന്ത്രണ നിയമത്തിലെ സെക്ഷൻ 5 പ്രകാരം ഒരു ഹർജി ഫയൽ ചെയ്തു.
• കെട്ടിടത്തിന്റെ മോശം അവസ്ഥ, പാർക്കിംഗ് സൗകര്യത്തിന്റെ അഭാവം, ഒരു കള്ളുഷാപ്പിനും ബീവറേജസ് കോർപ്പറേഷൻ ഔട്ട്‌ലെറ്റിനും സമീപമുള്ള 12 അടി വീതിയുള്ള ഇടുങ്ങിയ റോഡിലെ സ്ഥാനം എന്നിവ ഗതാഗതക്കുരുക്കിനും പ്രവേശനക്ഷമത കുറയ്ക്കുന്നതിനും കാരണമാകുന്നുവെന്ന് വാദിച്ച് വാടകക്കാരൻ വാദത്തെ എതിർത്തു.
• വാടക നിയന്ത്രണ കോടതി പ്രതിമാസം 30,000/- രൂപയായി ന്യായമായ വാടക നിശ്ചയിച്ചു, ഇത് വാടക നിയന്ത്രണ അപ്പീൽ അതോറിറ്റി ശരിവച്ചു. വാടകക്കാരൻ ഈ വിധി നിലവിലെ റിവിഷൻ ഹർജിയിൽ ചോദ്യം ചെയ്തു.

പ്രശ്നങ്ങൾ:

• താഴ്ന്ന കോടതികൾ നിശ്ചയിച്ച പ്രതിമാസം 30,000/- രൂപയുടെ ന്യായമായ വാടക ന്യായവും നീതീകരിക്കാവുന്നതുമാണോ?
• ഹർജി ഫയൽ ചെയ്ത തീയതി മുതൽ (ഉത്തരവിന്റെ തീയതിക്ക് പകരം) ന്യായമായ വാടക നിശ്ചയിച്ചത് തെളിവുകളുടെ പിന്തുണയുള്ളതാണോ?
• നടപടിക്രമങ്ങളിലെ കാലതാമസം കാരണം വാടകക്കാരൻ വലിയ കുടിശ്ശികയുടെ ഭാരം വഹിക്കണമോ, അങ്ങനെയാണെങ്കിൽ, അനാവശ്യമായ ബുദ്ധിമുട്ടുകൾ എങ്ങനെ ലഘൂകരിക്കാം?

വാദങ്ങൾ:

• ഹർജിക്കാരൻ (വാടകക്കാരൻ):
  • 3,000/- രൂപയിൽ നിന്ന് 30,000/- രൂപയിലേക്കുള്ള വർദ്ധനവ് (ഒറിജിനൽ വാടകയുടെ 10 മടങ്ങ്) ഏകപക്ഷീയവും വാടക വർദ്ധനവിനുള്ള സ്ഥിരീകരിച്ച തത്വങ്ങൾ ലംഘിക്കുന്നതുമാണ്.
  • കെട്ടിടം പഴയതും കേടായതുമാണ്, പാർക്കിംഗ് സൗകര്യമില്ല, ഗതാഗതക്കുരുക്കുള്ള ഇടുങ്ങിയ റോഡിലാണ് സ്ഥിതി ചെയ്യുന്നത്, ഇത് അതിന്റെ വാണിജ്യ മൂല്യം കുറയ്ക്കുന്നു.
  • കെട്ടിട ഉടമ ചൂണ്ടിക്കാട്ടിയ സമീപത്തെ വാണിജ്യ സ്ഥാപനങ്ങൾ പ്രധാന റോഡുകളിലാണ്, വാടക കെട്ടിടവുമായി താരതമ്യപ്പെടുത്താൻ കഴിയില്ല.
• എതിർകക്ഷി  (കെട്ടിട ഉടമ):
  • തൃശ്ശൂരിലെ പ്രധാന വാണിജ്യ മേഖലയിലാണ് കെട്ടിടം സ്ഥിതി ചെയ്യുന്നത്, ഇത് ഉയർന്ന വാടകയെ ന്യായീകരിക്കുന്നു.
  • സമീപത്തെ ബീവറേജസ് കോർപ്പറേഷൻ ഔട്ട്‌ലെറ്റ് (825 ചതുരശ്ര അടി) പ്രതിമാസം 54,000/- രൂപ നൽകുന്നു, 1,100–1,200 ചതുരശ്ര അടിക്ക് 30,000/- രൂപ ന്യായമാണെന്ന വാദത്തെ ഇത് പിന്തുണയ്ക്കുന്നു.
  • 3,000/- രൂപയുടെ വാടക 2004-ൽ നിശ്ചയിച്ചതാണ്, അത് പുതുക്കിയിട്ടില്ല, അതിനാൽ കാര്യമായ വർദ്ധനവ് ആവശ്യമാണ്.

തീരുമാനം:

• ന്യായമായ വാടക കുറച്ചു: കെട്ടിടത്തിന്റെ പഴക്കം, അവസ്ഥ, പാർക്കിംഗ് സൗകര്യത്തിന്റെ അഭാവം, സ്ഥലം സംബന്ധിച്ച വെല്ലുവിളികൾ എന്നിവ കണക്കിലെടുത്ത് പ്രതിമാസം 30,000/- രൂപയിലേക്കുള്ള വർദ്ധനവ് ഏകപക്ഷീയവും ന്യായരഹിതവുമാണെന്ന് ഹൈക്കോടതി കണ്ടെത്തി. ന്യായമായ വാടക പ്രതിമാസം 20,000/- രൂപയായി കുറച്ചു.
• വാടകയുടെ പ്രാബല്യത്തിലുള്ള തീയതി: ഹർജി ഫയൽ ചെയ്ത തീയതി മുതലാണ് (27.03.2021-ന് മുമ്പ്) താഴ്ന്ന കോടതികൾ വാടക നിശ്ചയിച്ചത്, എന്നാൽ ഇത് ന്യായീകരിക്കാൻ ഭൗതികമായ തെളിവുകളൊന്നുമില്ലെന്ന് ഹൈക്കോടതി വിധിച്ചു. എന്നിരുന്നാലും, പ്രത്യേക കണ്ടെത്തലുകളുടെ അഭാവം കാരണം 27.03.2021 (വാടക നിയന്ത്രണ കോടതിയുടെ ഉത്തരവിന്റെ തീയതി) പ്രാബല്യത്തിലുള്ള തീയതിയായി നിലനിർത്തി.
• കുടിശ്ശിക പേയ്‌മെന്റ്: ജുഡീഷ്യൽ കാലതാമസം (ഒറിജിനൽ ഉത്തരവിന് ശേഷം 4 വർഷം) മൂലമുണ്ടായ അനാവശ്യമായ ബുദ്ധിമുട്ട് തിരിച്ചറിഞ്ഞ്, വാടകക്കാരന് 27.03.2021 മുതൽ 24.03.2025 വരെയുള്ള കുടിശ്ശിക ഒറ്റത്തവണയായി നൽകാതെ 6% വാർഷിക പലിശ സഹിതം 12 തുല്യ പ്രതിമാസ തവണകളായി അടയ്ക്കാൻ അനുമതി നൽകി.
• റിവിഷൻ അനുവദിച്ചു: ചോദ്യം ചെയ്യപ്പെട്ട ഉത്തരവുകൾ അതിനനുസരിച്ച് പരിഷ്കരിച്ചു.

ന്യായവിധിയിലെ തത്വങ്ങൾ:

• ന്യായമായ വാടക നിശ്ചയിക്കൽ: ഒരു സ്വത്തിന്റെ വാണിജ്യ മൂല്യം അതിന്റെ അവസ്ഥയും പ്രവേശനക്ഷമതയും സന്തുലിതമാക്കണം. മതിയായ ന്യായീകരണമില്ലാതെയുള്ള 10 മടങ്ങ് വാടക വർദ്ധനവ് ഏകപക്ഷീയമാണ്, ഇത് വാടകക്കാരന് അനാവശ്യമായ ബുദ്ധിമുട്ട് ഉണ്ടാക്കുന്നു (മുഹമ്മദ് അഹമ്മദ് v. ആത്മാറാം ചൗഹാൻ, AIR 2011 SC 1940).
• പ്രാബല്യത്തിലുള്ള തീയതി: ഹർജി ഫയൽ ചെയ്ത സമയത്തെ നിലവിലുള്ള നിരക്കുകൾ തെളിയിക്കുന്ന തെളിവുകൾ ഇല്ലെങ്കിൽ, ഉത്തരവിന്റെ തീയതി മുതലാണ് ന്യായമായ വാടക നിശ്ചയിക്കേണ്ടത് (തോമസ് എം. ജോഷ്വ v. ചർച്ച് ഓഫ് സൗത്ത് ഇന്ത്യ ട്രസ്റ്റ് അസോസിയേഷൻ, 2019 (3) KHC 316).
• ബുദ്ധിമുട്ടുകൾ ലഘൂകരിക്കൽ: നടപടിക്രമങ്ങളിലെ കാലതാമസം വലിയ കുടിശ്ശികയുള്ള വാടകക്കാരന് അമിതമായ ഭാരം ഉണ്ടാക്കരുത്. നീതി ഉറപ്പാക്കാൻ തവണകളായി പണമടയ്ക്കുന്നത് പോലുള്ള നീതിയുക്തമായ നടപടികൾ കോടതികൾക്ക് സ്വീകരിക്കാം (ഇർവിൻ ജോൺ ജയരാജൻ v. മാധവി, 2022 (7) KHC 1).

ഓബിറ്റർ ഡിക്‌റ്റ:

• വാടകക്കാർക്ക് ദോഷം വരാതിരിക്കാൻ വാടക നിയന്ത്രണ നിയമത്തിലെ നിയമപരമായ സമയപരിധികൾ കർശനമായി പാലിക്കേണ്ടതിന്റെ ആവശ്യകത കോടതി ഊന്നിപ്പറഞ്ഞു (ഉദാഹരണത്തിന്, അപ്പീലുകൾ 4 മാസത്തിനുള്ളിൽ തീർപ്പാക്കുക).
• കേസിന്റെ തുടക്കത്തിൽ താൽക്കാലിക വാടക നിശ്ചയിക്കുകയോ പണപ്പെരുപ്പത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കി ആനുകാലികമായി വർദ്ധിപ്പിക്കുകയോ ചെയ്യുന്നത് ഒറ്റത്തവണ ബാധ്യതകൾ ഒഴിവാക്കാൻ പ്രായോഗികമായ ബദലുകളായിരിക്കാം, മതിയായ പ്രാഥമിക തെളിവുകൾ ഉണ്ടെങ്കിൽ.

ഉപസംഹാരം:

• റിവിഷൻ ഹർജി അനുവദിച്ചു, 27.03.2021 മുതൽ പ്രാബല്യത്തിൽ വരുന്ന രീതിയിൽ ന്യായമായ വാടക പ്രതിമാസം 20,000/- രൂപയായി കുറച്ചു, കുടിശ്ശിക 6% പലിശ നിരക്കിൽ 12 തവണകളായി അടയ്ക്കാം. കെട്ടിട ഉടമ-വാടകക്കാരൻ അവകാശങ്ങൾ സന്തുലിതമാക്കുന്നതിനും ജുഡീഷ്യൽ കാലതാമസം പരിഹരിക്കുന്നതിനുമുള്ള പ്രായോഗികമായ സമീപനമാണ് ഈ തീരുമാനം പ്രതിഫലിപ്പിക്കുന്നത്.